Bên thuê có được tự ý giảm giá thuê mặt bằng?
Hợp đồng thuê mặt bằng là một trong các hình thức của hợp đồng thuê tài sản quy định tại Mục 5 Bộ luật Dân sự năm 2015. Đây là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, trong đó:
- Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng.
- Bên cho thuê giao mặt bằng cho bên thuê sử dụng.
Về nguyên tắc, các bên phải thực hiện thỏa thuận cho thuê mặt bằng theo các điều khoản đã quy định tại hợp đồng mà hai bên đã ký kết. Đặc biệt, nếu có sự thay đổi, bổ sung, sửa đổi thì cần phải có sự đồng ý của cả hai và thậm chí còn phải thể hiện bằng văn bản (nếu hợp đồng quy định).
Với trường hợp của Thế Giới Di Động, nếu vì dịch bệnh, Thế Giới Di Động nhiều lần yêu cầu bên cho thuê hỗ trợ giảm giá thuê mặt bằng và chủ cho thuê không đồng ý hỗ trợ thì được xem là hai bên không thỏa thuận được về việc sửa đổi nội dung hợp đồng thuê mặt bằng.
Do đó, Thế Giới Di Động vẫn phải thực hiện theo thỏa thuận đã nêu trong hợp đồng thuê mặt bằng trước đó.
Nếu hợp đồng không có điều khoản cụ thể về giảm miễn tiền thuê mặt bằng vì dịch bệnh, Thế Giới Di Động chỉ có thể căn cứ theo Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện hợp đồng theo hoàn cảnh thay đổi cơ bản để đề xuất, thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về giá thuê với bên cho thuê.
Về việc tự ý phát hành và thanh toán theo Công văn giảm giá tiền thuê tháng 8/2021, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn Giám đốc Công ty TNHH TGS - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho hay, trường hợp này Thế Giới Di Động được xem là thanh toán tiền thuê không đủ, không đúng với hợp đồng. Đồng nghĩa, Thế giới di động sẽ đương nhiên bị coi là vi phạm hợp đồng.
Như vậy, nếu vì dịch bệnh, bên thuê chỉ có thể đề xuất giảm giá tiền thuê mà không được tự ý giảm giá khi chưa được sự đồng ý của bên cho thuê.
Bên cho thuê có buộc phải miễn, giảm tiền thuê do dịch bệnh?
Hiện nay, tình hình Covid-19 diễn biến phức tạp, nhiều địa phương thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16, 15 của Thủ tướng khiến nhiều cơ sở kinh doanh dịch vụ không thiết yếu phải đóng cửa và ảnh hưởng nghiêm trọng đến doanh thu của các cơ sở này.
Tuy nhiên, theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng là nghĩa vụ của bên thuê theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên bên thuê phải thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của hai bên.
Khi gặp khó khăn vì dịch bệnh, bên thuê có thể yêu cầu được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng và bên cho thuê nhà cũng có quyền từ chối đề nghị này.
Đồng thời, bên thuê có thể căn cứ vào Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc căn cứ khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sư về sự kiện bất khả kháng để thỏa thuận về việc thay đổi nội dung hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.
Nếu bên cho thuê không đồng ý giảm giá, Thế Giới Di Động nhận thấy khó có thể tiếp tục hợp tác với đối tác thì hoàn toàn có thể thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng do sự kiện bất khả kháng.
Vì vậy, bên cho thuê không bắt buộc phải giảm, miễn tiền thuê mặt bằng mà việc giảm, miễn tiền thuê thực hiện theo thỏa thuận của các bên.
