Khi kinh doanh bất động sản thì ngoài việc bất động sản phải đáp ứng được những điều kiện nhất định thì chủ thể kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp, đăng thông tin dự dán. Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập công ty (doanh nghiệp).
Khi nào kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp?
Căn cứ Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, những trường hợp sau đây tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó có điều kiện không phải thành lập doanh nghiệp:
(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
(2) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.
(3) Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.
(4) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
(5) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
(6) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy những trường hợp trên không phải thành lập doanh nghiệp là quy định khá hợp lý vì đây là hoạt động kinh doanh nhỏ, không thường xuyên như hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình.
Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng, tặng cho Nhà nước đã quản lý các hoạt động này bằng quy định phải khai, thu thuế, phí và đăng ký biến động theo quy định.
4 loại thuế, phí khi bán, tặng cho nhà đất
Khi thuộc những trường hợp trên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật. Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất có thể phải nộp đầy đủ các khoản thuế, phí và lệ phí sau:
(1) Thuế thu nhập cá nhân
* Cách tính thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng trên hợp đồng cao hơn hoặc bằng giá đất tại bẳng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Riêng đối với trường hợp tặng cho đất thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân là giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
* Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
(2) Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
* Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là 0,5%. Cụ thể lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Mặc dù có công thức chung như trên nhưng giá tính lệ phí trước bạ theo từng trường hợp có sự khác nhau, cụ thể:
- Khi chuyển nhượng nhà, đất (mua bán):
Trường hợp 1: Giá nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)
Trường hợp 2: Giá nhà đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
+ Đối với đất:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích chuyển nhượng x Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất)
+ Đối với nhà:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 (đồng/m2) x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Tỷ lệ % chất lượng còn lại theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)
- Khi tặng cho nhà, đất
+ Đối với đất:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất được nhận tặng cho x Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất)
+ Đối với nhà:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
* Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ
Chỉ áp dụng khi nhận thừa kế, nhận tặng cho giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý: Chuyển nhượng giữa những người trên với nhau không được miễn lệ phí trước bạ.
(3) Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký chuyển nhượng, tặng cho do các tỉnh quy định nên mức thu khác nhau. Thông thường sẽ dao động từ 500.000 đồng đến 05 triệu đồng.
(4) Lệ phí cấp giấy chứng nhận (nếu có)
Chỉ thu khi người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho được cấp bìa mới. Mức thu dưới 100.000 đồng.
Trên đây là một số trường hợp kinh doanh bất động sản không phải thành lập công ty, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và những khoản thuế, phí, lệ phí mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho.
